양도소득세 신고

12억원 이하로 전액 비과세면 신고 의무는 없습니다. 12억원을 넘으면 넘는 부분은 신고해야 합니다.

등기 때 신고한 가액, 실거래가 신고 내역, 당시 대출 서류 등으로 확인해 봅니다. 확인이 안 되면 환산취득가액을 검토합니다.

샷시, 발코니 확장, 보일러 교체 같은 자본적지출은 증빙이 있으면 필요경비가 됩니다. 도배, 장판, 페인트는 안 됩니다.

양도차익이 둘로 나뉘어 누진세율과 기본공제가 각각 적용됩니다. 명의 변경 자체에 드는 세금도 있어 함께 계산해야 합니다.

1세대1주택 비과세는 세대 단위로 봅니다. 같은 세대원인 자녀에게 팔면 세대의 주택 수가 줄지 않아 비과세가 되지 않습니다. 자녀가 30세 이상이거나 일정 소득이 있으면 따로 세대가 될 수 있지만, 주민등록만 옮기고 생활은 같이 하면 인정되지 않습니다. 판단 기준은 잔금일 현재의 실제 생활입니다. 예를 들어 ○○동 아파트를 같은 세대 아들에게 넘기려던 상담에서는, 아들이 근무지로 실제 이사하고 관리비·우편물·카드 사용지 같은 생활 증빙을 먼저 맞추도록 안내했습니다.

가족 간 거래는 시가로 다시 봅니다. 시가와 거래가격 차이가 시가의 30% 또는 3억원 이상이면 자녀에게 차액을 증여한 것으로 보고, 부모 쪽은 차이가 시가의 5% 또는 3억원 이상이면 시가로 양도한 것으로 양도세를 계산합니다. 자녀가 낸 돈의 출처도 소명해야 합니다.

양도가액이 12억원을 넘는 겸용주택은 주택 부분과 상가 부분을 나눠서 봅니다. 주택 부분만 1세대1주택 비과세 대상이고, 상가 부분은 과세됩니다.